【物業稅計算教學】物業稅計算方法？個人入息課稅、居所貸款利息、物業稅免稅額統統解答！
在本文中，我們將會介紹業主最關心的物業稅及暫繳物業稅，說明在香港出租物業相關的稅款詳情，並帶你了解物業稅免稅額、最重要是以例子教你應該如何進行物業稅計算。你可能還帶其他疑問，例如自住／收租的物業稅會有分別嗎？個人入息課稅和居所貸款利息又是什麼？差餉和管理費又是否可以扣稅？
無論是準物業投資者還是業主都適合閱讀下去，而想了解更多物業稅計算的朋友都歡迎繼續參考內文或聯絡我們進行物業稅查詢：
物業稅是什麼？
根據香港《稅務條例》第112章，第5B條《物業稅的徵收》，當業主擁有一棟物業時，就可能需要支付物業稅（英文：property tax或real estate tax）。在每個課稅年度，根據物業的應評稅淨值以及標準稅率計算，將會得出物業稅的金額。而所有的租金收入（即整個年度的租金）都會被計算為應評稅值。
課稅年度從每年的4月1日開始，直到翌年的3月31日為止。基本上，簡言之物業稅就是當扣除掉壞賬和差餉後，將租金收入總和作「八折」（當作修繕和支出的標準物業稅免稅額），該餘額就是應評稅淨值。
由於業主享有20%的標準物業稅免稅額，因此無法再扣除實際支出。地租、樓宇裝修費、收租費、大廈管理費、保險費以及按揭貸款利息均無法扣除。只有那些有資格並且選擇個人入息課稅方法計稅的業主，才能在計算個人入息課稅時，申請扣除購買物業所支付的按揭貸款利息（居所貸款利息可扣稅）。
先了解物業稅的繳稅日期
在計算物業稅之前，你可以從稅務局發出的評稅通知書上，查閱相關繳稅日期。而一般課稅年度為每年的 4 月 1 日至翌年的 3 月 31 日。
除非你並未向當局提出反對、或申請緩繳暫繳稅並已收到該核准的稅款數額，否則你都應該在繳稅日期或該日前清繳評稅通知書上列出的稅款。
香港物業稅稅率是多少？物業稅的計算方法？
香港物業稅稅率，下文簡稱「物業税」，是按出租物業在該課税年度的「應評税淨值」，以「標準税率」計算，當中涉及修葺及支出的標準物業稅免稅額。
如何計算物業稅，物業出租的應評稅淨值公式如下：
［A］ 出租收入
［B］ 不能追回的租金
［C］ 應評稅值(A-B)
［D］ 業主繳付的差餉
［E］ (C-D)
［F］ 修葺及支出的標準物業稅免稅額 (E x 20%)
應評稅淨值 (E-F)
由於物業狀況不同，每宗情況的修葺費都可能有出入。為了簡化計算手續，稅務局會自動在業主的淨租金收入中劃一扣減 20%，包括所有因放租而衍生的雜費支出，作為修葺和支出的標準物業稅免稅額，而業主無須向稅局提供相關實際支出證明。
另外，一旦租客拖欠租金，業主在呈報物業稅項時，仍然需要把拖欠的租金收入一併計算；萬一真的確定租金無法被追回，方可申請將租金收入中扣除。
物業稅計算時可扣減的項目？管理費、裝修費可以扣除嗎？
以下項目都是在物業稅計算時可扣減的項目：
- 由業主繳交的差餉；
- 不能追回的租金及其他有關該物業的收入（如其後成功追回款項，便須於收款之課稅年度內申報）；以及
- 物業評稅值的 20% 作為修葺和支出的法定免稅額。無論實際支出有多少，稅務局仍會給予此固定的免稅額，計算免稅額時須先從物業收入中扣除業主繳交的差餉及不能追回的租金。
除了上述項目，業主不能再扣除其他開支。雖然一般租約會列明由業主負責繳交管理費，但該筆管理費不能用作扣稅，業主所支付的其他支出，如地租、管理費、裝修費、維修費、收租開支、佣金和保險費，都不能被扣除。
往年香港物業稅稅率是多少？
翻查香港物業稅稅率，2008/09年度及其後的稅率均是應評稅淨值的 15%，可參考下表表列：
| 課稅年度 | 稅率 |
| 2008/09及其後 | 15% |
| 2004/05 至 2007/08 | 16% |
| 2003/04 | 15.5% |
| 2002/03 | 15% |
物業稅計算的例子？
假設以下例子，在 2020/21課稅年度，物業月租是 $10,000，差餉支出由租客承擔。
2021/22 年度最後評税及 2022/23 年度暫繳物業税：
應評税值（12個月租金） $120,000
減：20%修葺及支出的物業稅免税額 $24,000
應評税淨值 $96,000
2021/22 年度物業税按15%徵收 $14,400
加：2022/23年度暫繳税 $14,400
（根據2021/22年度應評税淨值和標準税率15%計算）
應繳税款總額 $28,800
「物業稅」、「個人入息課稅」？
「物業稅」、「個人入息課稅」這些專業術語可能會讓第一次報稅的你感到困惑。基本上，「物業稅」和「個人入息課稅」是業主報稅時可選的兩種評稅基準，可擇其一作為每年應繳的稅款計算基準。
簡而言之，兩者的計算方式十分相似，區別在於物業稅不允許扣除利息支出，而下段將會更詳細地比對兩者的差別。但其實業主無需擔心，因為稅務局會自動計算哪種計算方式對業主最為有利。
物業稅vs個人入息課稅：
業主可能會問，我應該如何從物業稅、個人入息課稅中選擇評稅基準？雖然理論上稅局會自動選擇較優惠的評稅基準，但如果業主想更進一步了解兩種的計算方法，以保安心可以參考以下圖表，以比較其優惠程度和呈現直觀比較結果。
物業稅vs個人入息課稅，物業稅計算、可扣減項目比較：
| 物業稅 | 個人入息課稅 | |
| 評稅基準 | 全年租金收入 | 全年租金收入 |
| 可扣減項目 | – 差餉– 不能追回租金 | – 差餉– 不能追回租金 |
| 物業稅計算 | 扣除上述項目後，將餘額 X 80% 計算，再以 15% 的稅率徵收稅款。 | 扣減上述項目後，先將之 X 80% 計算，剩餘金額再扣除供樓利息開支（沒有年期限制），再按照累進稅率計算應繳稅款。 |
從上述圖表顯示，業主需要將應收或已收的課稅年度租金收入扣除差餉開支及租金壞賬，然後再乘以80%。
如果選擇物業稅計算，則可以將這個數字乘以標準稅率，即15%；
若報稅時選擇個人入息課稅，則可以再扣除供樓利息開支，然後根據按薪俸稅的累進稅率計算應繳稅款。
通常而言，個人入息課稅會比報物業稅划算，因為可以用供樓利息開支及其他扣稅優惠扣減並使用累進稅率計算應繳稅款。然而，仍需視個人的收入水平、租金水平、利息支出及可用扣稅免稅額而定。
居所貸款利息扣除？自住／出租單位有利息扣除嗎？
「居所貸款利息扣除」扣稅選項僅為自住住宅的供樓利息進行扣稅。針對自住物業，這項扣除在應課薪俸稅入息或個人入息課稅入息總額都適用，即使是按標準稅率繳稅的人也能獲得扣稅優惠。
業主可以為自住單位申請「居所貸款利息扣除」安排扣稅，上限 $100,000，最多20年。
如果物業是出租物業而且有繳交供樓利息同樣可以進行扣稅。不過，如果要用出租物業利息進行扣稅，納稅人就必須要用個人入息課稅方式評稅。假如業主持有的物業是出租用途，並以個人入息課稅方法計稅，可從應評稅淨值中扣減利息（上限：物業應評稅淨值），而且沒有年期限制，與「居所貸款利息扣除」的20年上限不同。
「居所貸款利息扣稅」申請條件如下：
- 必須是住宅的業主（即唯一擁有人、聯權共有人或分權共有人）；
- 住宅必須在香港境內；
- 該住宅在課稅年度內全部或部分用作居住地方（如只有部分用作居住地方，所獲扣除的居所貸款利息須作適當的扣減）；
- 產生利息的貸款必須用於購買該住宅；
- 該貸款以該住宅或其他香港財產的按揭或押記作為保證；
- 貸款者必須是合法貸款機構。
以上資料，謹供參考。如有任何有關報稅、會計、物業稅的疑問，我們歡迎閣下的查詢。
