有「不能追回的租金」怎樣計算物業稅？怎樣申索予以扣除？

現時在港出租物業以收取租金，必須申報物業稅。在計算應評稅淨值時，有三項可扣除項目包括差餉、不能追回租金及修葺費。如果你是業主，你可以申報「不能追回租金」作為税項扣除，但只限有關年度內確定為無法追回的租金。究竟如何定義「不能追回租金」？又應該如何申報予以扣除，以下文章將會為你一一介紹：

稅務局如何介定「不能追回的租金」? 

「欠租」不一定不能追回，而這項可扣除的項目，稅務局是如何定義的呢？根據稅務局網站，如果某些租客出於何種原因而未能準時繳付應付的租金予業主，一般為期可達數月之久。

不過，這情況其實只能屬於欠租、或未準時收取租金，業主仍然要將被拖欠的租金包括在物業稅的評稅值內計算應繳稅款。只有確定是「不能追回的租金」，才可以申請予以扣除。

如果業主已經該筆「不能追回的租金」收回，就應該在該年度的報稅表內申報，評稅主任亦會把該筆款項納入收回年度的評稅值內計算應繳稅款。

如何處理 「不能追回的租金」扣除？

如果業主已確定該筆租金為「不能追回的租金」，可申請於該課稅年度申索扣除，並由評稅主任查閱，當他亦確信該筆租金為「不能追回的租金」時，才批准在該課稅年度扣減。

萬一這筆「不能追回的租金」超過評稅值時，餘額將於對上的課稅年度獲扣減。

「不能追回的租金」物業稅計算例子

假設我的物業放租給以下兩租戶：

A，月租 $10,000；租約期由 2021 年 4 月 1 日 – 2023 年 3 月 31 日；

B，月租 $13,000；租約期由 2022 年 11 月 1 日 – 2024年 10 月 31日。

可惜 A 由 2021 年 10 月 1 日開始拖延繳付租金。這租客於 2022 年 6 月 1 日仍未支付由 2022 年 1 月 1 日至 2022 年 3 月 31 日的應繳租金。屢次追討欠租但並不成功。最後這租客在 2022 年 7 月 1 日遷走，且在 2022 年 9 月中失去蹤影，無法聯絡。該物業空置 4 個月後，由 2022 年 11 月 1 日起出租予李女士。我負責在這兩個租約期間繳付每季差餉 $1,000。

2021/22課稅年度應如何計算物業稅：

應收租金收入($10,000 x 12) 120,000

減: 由業主負責繳付的差餉 ($1,000 x 4) 4,000

116,000

減: 20%修葺及支出的法定免稅額 23,200

應評稅淨值 92,800

物業稅按15%計算 13,920

[附註：由於 A 尚租住你的物業，2022 年 1 月至 3 月的欠租，仍視為該

該課稅年度的出租收入]

2022/23課稅年度應如何計算物業稅：

應收租金收入 ($10,000 x 3 + $13,000 x 5) 95,000

減: 2022 年 1 月 1 日至 2022 年 6 月 30 日期間不能追回的租金 60,000

由業主負責繳付的差餉 ($1,000 x 4) 4,000

  31,000

減: 20%修葺及支出的法定免稅額 6,200

應評稅淨值 24,800

物業稅按15%計算 3,720

以上資料，謹供參考。如有任何有關報稅、會計的疑問，我們歡迎閣下的查詢。