物業稅須知：租金收入包括什麼？租約頂手費應否包括在內？

本港稅務條例列明，於香港持有物業作出租用途而收取的租金收入，均屬物業稅課稅範圍，需要在個別人士報税表或物業税報税表內申報。目前的相關稅率為 15%，加上物業稅項可以扣除由業主支付的差餉費；不能追回的租金；及修葺及支出的標準免税額約 20%免稅額，非常有利本港物業投資者。而在本文中，你將會了解更多有關課税詳情，包括租金收入的範圍，其租約頂手費又是否納入其中等。

租金收入包括什麼？

據稅務局網頁的資料，應課稅租金收入一般包括：

• 已收或應收的租金總額；
• 為樓宇使用權而支付的許可證費用；
• 向業主支付的服務費及管理費；
• 由住客支付的業主開支，例如修理費及物業税；
• 曾作不能追回租金扣除而現已收回的款額；及
• 租約頂手費。

租約頂手費是否要課稅？

按課税法例規定，租約頂手費跟租金收入一樣，無疑是需要課物業稅的收入。

如果你已收取租約頂手費，須把該筆款項當成首年租約的收入，並納入該課稅年度的物業應評税值之內。

不過，假如該項頂手費的租約期不屬於任何一個課税年度內，你亦可以選擇把之以3年期（36個月）的期限、或以租約期按月平均分攤，兩者以時間較短的為準，並在有關課税年度申報相關款項為租金收入。

收取頂手費的列子：

假設你在 2021 年 6 月把物業以為期兩年的限期出租，並在 2021 年 5 月收到頂手費 $60,000。你應將該項頂手費按月於兩年期平均分攤，該課稅年度的租金收入應為

你應以租約期按月平均分攤該筆頂手費及在有關課税年度申報按月分攤的相關款項為租金收入。計算方法如下：

計算方法如下：

課税年度 應評税值

2021/22 $60,000 x 10/24 = $25,000

2022/23 $60,000 x 12/24 = $30,000

2023/24 $60,000 x 2/24   = $  5,000

如果租約期為 4 年，則上述例子應以 3 年（36 個月）平均分攤該項頂手費，即：

課税年度 應評税值

2021/22 $60,000 x 10/36 = $16,667

2022/23 $60,000 x 12/36 = $20,000

2023/24 $60,000 x 12/36 = $20,000

2024/25 $60,000 x 2/36   = $  3,333

以上資料，謹供參考。如有任何有關報稅、會計的疑問，最精明的做法是向專業會計師尋求意見，而我們亦歡迎閣下的查詢。