以公司名義買樓如何扣稅？印花稅會少了？(2024版)
高度國際化的香港房地產市場，越來越多投資者選擇以公司名義買樓，希望借此扣稅、資產風險分散，及享更佳融資彈性。對有意開公司買樓的投資者而言，掌握相關法例和法律建議，都能提升物業投資的回報與保障。
為何考慮以公司名義買樓？
- 公司名義買樓好處：
透過有限公司購入物業能有效降低個人法律和財務風險，享有稅務及資本管理彈性。 - 買入持有物業的公司：
成立空殼公司買樓（Shell Company），再將該公司名義下之物業轉售或出租，可令投資者在資產組合管理上更靈活，方便日後轉讓股權而非直接賣樓，減省交易成本。 - 稅務與責任分擔：
公司結構進行物業投資，可將資產與債務分開，更易處理稅務抵扣、折舊和財務規劃。
以公司名義買樓的優缺點
| 優點 | 詳細說明 |
| 轉讓靈活性 | 以公司持有物業，可透過轉讓公司股權方式進行交易，可能減低印花稅成本。 |
| 私隱保護 | 若公司屬於BVI等離岸公司，外界較難查詢業主身份，提高私隱度。 |
| 稅務優惠 | 公司首200萬港元利潤適用8.25%嘅利得稅率，其後為16.5%，可能低於個人稅率。 |
| 按揭成數提高 | 以公司名義購買物業，按揭成數可達60%，即首期為40%。 |
| 缺點 | 詳細說明 |
| 法律及財務複雜性 | 成立同管理公司涉及額外嘅法律同財務手續，增加成本同複雜性。 |
| 按揭限制 | 銀行對公司名義購買物業嘅按揭審批較嚴格，可能需要更高首期或利率。 |
| 稅務風險 | 若公司主要資產為物業，出售公司股權可能被視為出售物業，需繳納相關稅項。 |
| 持有成本增加 | 公司需承擔年度審計、報稅等行政費用，增加持有成本。 |
注意事項：
2024年2月28日起，香港政府撤銷買家印花稅（BSD）及新住宅從價印花稅（NRSD），以公司名義購買物業只需繳交從價印花稅第2標準稅率。
若以轉讓公司股權方式買賣物業，需確保符合稅務條例，避免被視為逃稅。
以公司名義買樓如何扣稅？
香港並無利得稅以外的資本增值稅，但物業相關稅項包括：
- 地租與差餉（類似地稅和房產稅）
- 物業租金收入所涉及的利得稅（如該物業是為業務而持有）
- 印花稅（香港印花稅制度較為複雜，包括從價印花稅、買家印花稅及額外印花稅）
以公司名義買樓的合理稅務規劃：
1. 利得稅扣減：
- 租金收入
公司持有物業所獲租金收入，需納入公司應課稅利潤，並按利得稅稅率徵稅。利得稅兩級制，首200萬港元應課稅利潤適用8.25%嘅稅率，其後部分適用16.5%稅率。 - 可扣減開支
與物業相關開支，例如裝修費、維修費、管理費、差餉、地產代理佣金、律師費等，都可以作為公司開支，從租金收入中扣減，從而減低應課稅利潤。 - 利息支出
如公司為購買物業而借貸，所支付貸款利息可作為開支扣減，進一步降低應課稅利潤。
2. 折舊免稅額：
- 裝修攤分
物業嘅裝修費用可以按照稅務條例，指定年期內攤分扣減，從而減低應課稅利潤。
3. 印花稅考慮：
- 股權轉讓
如果物業由公司持有，透過轉讓公司股權方式出售物業，可避免直接出售物業所需支付的從價印花稅，只需支付較低股票轉讓印花稅。 然而，該操作需謹慎，確保符合相關法規，避免潛在稅務風險。
公司名義買樓按揭及融資策略
香港銀行對有限公司申請房屋按揭較為嚴謹，審核通常包括：公司資產負債表、營運紀錄、現金流狀況及董事/股東背景。
然而，若公司結構清晰、財務資料完善，則仍有機會取得相對合理的按揭條款與利率。
善用公司結構去談判貸款條件，以達至較低利率、彈性還款期及更佳的財務安排。
同時可考慮與多間銀行接洽，以比較及取得更優質的按揭方案。
常見問題解答 (FAQ)
Q1：公司名義買樓在香港需要最低資本額嗎？
A：香港對有限公司的最低股本要求相對寬鬆，一般而言並無嚴格下限。但實際貸款條件會取決於公司財務狀況及銀行評估。
Q2：以公司名義買樓會不會更難申請按揭？
A：香港銀行對公司申請按揭有較嚴謹的審核標準。然而透過專業財務規劃、良好營運紀錄及清晰的公司架構，可提升成功獲批按揭的機會。
Q3：公司名義買樓的印花稅是否較高？
A：香港的印花稅政策複雜，多取決於物業性質、買家身份（公司或個人）及持有期。適當的持有架構及策略性安排可協助降低印花稅成本。
