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業主的扣稅良方:居所貸款利息扣稅

稅季又到了,不少人都想知道更多慳稅知識,為納稅人減輕稅務負擔。其中,稅務局提供一款專為香港業主而設的扣稅方案,令他們可以透過「居所貸款利息」扣稅。本篇將會介紹居所貸款利息扣稅以及其需要注意的事項。

居所貸款利息扣稅

據稅務局的指引,有關居所貸款利息扣稅(供樓利息扣稅),其實就是針對自住物業的樓宇按揭,當中的貸款利息可以從應課薪俸稅入息或個人入息課稅入息總額中扣除,達到扣稅的目的,以標準稅率繳稅者亦能受惠。

然而,居所貸款利息扣稅的每年扣減上限為10萬港元。自《2017財政預算案》公佈,2017/18打後的課稅年度,該項目的扣稅年期增加至20個課稅年度,業主可自行選擇申請扣稅的課稅年度,無需連續使用。

申索該扣稅項目的條件

要為自住物業的貸款利息申索扣稅,即使你有參與資金上的供樓過程,但只要你沒有業權,亦不能申索扣稅,其本上要達到以下條件:

  • 自住物業位於香港境內;
  • 申索人為該物業業主:唯一擁有人、聯權共有人或分權共有人;
  • 該物業於有關課稅年度內,為納稅人自住用途(如部份物業為居住地方,扣除的款額可能有相應的扣減);
  • 產生利息的貸款,必須來自購買該物業;
  • 該項貸款以該物業或任何其他香港財產的按揭或押記作為保證;
  • 貸款由政府認可機構、合法貸款機構。

入伙前的供款可以扣稅?

值得注意的是,在入伙前的供款都不會被視為符合扣稅資格。就算銀行成功批出按揭,亦只會當成樓花,而未被認可為自住用途。

同範圍的車位可以扣稅?

只要是於貸款時,與物業同時購入的車位,而且僅以自用的話,在同一物業範圍內的車位利息亦可以用作扣稅。

如果加按利息怎樣計算?

若加按後的貸款額較原來尚欠餘額為高,稅務局將按比例扣減可申索的利息開支。

出租物業扣稅

相反,出租物業的業主,一樣可以利用供樓利息,為繳交的物業稅、個人入息課稅評稅,不過最多只能扣減標準免稅額的20%,不能直接扣減貸款利息開支。

由於稅務局會為個人入息課稅綜合薪俸稅,即是《個人入稅課稅》中,利得稅及物業稅等會一拼評稅,故業主理應在申請任何扣稅項目前,估算一個最划算的稅務方案,查看究竟是分開報稅比較優惠,還是以個人身份報稅比較優惠。

若持有出租物業的納稅人長期不在本港居住,即每年在港居住未滿180日、或連續兩年居住不多於300日者,只可以以物業稅方式評稅,不可以申請個人入稅課稅,亦不能以此作為扣稅。

以上資料,謹供參考。如有任何有關報稅、會計的疑問,我們歡迎閣下的查詢。

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