裝修到底是用「商業建築物的免稅額」還是「建築物翻修」? (Commercial building allowance or building refurbishment) 永無止境的爭拗!

無論是一家公司的上司下屬之間, 同事之間, 會計人員與審計人員之間, 什至是會計師樓裏的員工之間, 都常常發現大家總會因為這個問題而爭拗得面紅耳熱. 裝修到底是用「商業建築物的免稅額」還是「建築物翻修」? 其實用哪一個又有什麼不同? 咬文嚼字不是有點浪費時間了? 不錯, 其實沒什麼人關心這兩個術語, 大多數人關心的是背後代表的扣稅百分比.

不過事實是這樣的, 想要用「建築物翻修」(building refurbishment)去扣稅的話, 稅局有相關的稅例去令合資格的裝修能享用這個稅率, 也會排除不合資格的裝修使其享用其他稅率如「商業建築物的免稅額」(Commercial building allowance).

我們可以先看一下稅例第16F條, 我們可以當中16F (4) 說明了三個不能享用「建築物翻修」(building refurbishment) 的情況:

(a) 不適用於為用作或擬用作住用建築物或構築物的任何建築物或構築物招致的資本開支；

(b) 不適用於任何人為使任何建築物或構築物能夠首次由該人實質上用作產生該人根據本部應課稅的利潤而招致的資本開支；

(c) 在任何人招致資本開支以使任何建築物或構築物能夠用作有別於該建築物或構築物在緊接招致該資本開支之前所作用途的任何用途的情況下，不適用於該資本開支。 

(由1998年第32號第9條代替)

然後我們來看看稅例第33A(1), 找出誰可以享用「商業建築物的免稅額」(Commercial building allowance):

• 凡任何人在任何課稅年度的評稅基期結束時，有權享有任何屬商業建築物或構築物的建築物或構築物中的權益，而該權益是建造該建築物或構築物所招致的資本開支方面的有關權益，則該人須在該課稅年度獲給予一項該建築物或構築物的損耗折舊免稅額，稱為“每年免稅額”，除第(2)款另有規定外，款額相等於該開支的二十五分之一。  (由2004年第12號第9條修訂)

最後我們再看一下稅務條例釋義及執行指引第5號(修訂本)第16段, 當合資格的裝修不能享用「建築物翻修」(building refurbishment), 便享用「商業建築物的免稅額」(Commercial building allowance):

16. 初始建設、裝修或裝修商業樓宇或構築物，以及改建開支建築物的不同用途不符合以下扣除條件第 16F(1) 條，但他們可能有資格獲得商業建築津貼第 33A 條。

(請以英文版本為準)

看好後讓我們簡單一點的說明一下實際的情況. 大家裝修好自己的公司或店舖後, 都會想立即沖著「建築物翻修」(building refurbishment)去享用20%的扣稅率, 那什麼是合資格的裝修? 至少要做到的是裝修必需要是為了賺取利潤的. 例如不是為了自住或其他個人用途而裝修的.

好的, 第一關過了, 例如我是開茶餐廳的, 裝修當然是為了賺取利潤的, 所以我是合資格的裝修了. 那麼我可以享用「建築物翻修」(building refurbishment)了嗎? 現在, 還有第一及第二門檻, 只要能夠跨過其中一個, 我們便達到目的了!

1. 門檻一: 如果這是公司第一次的裝修, 便不能享用「建築物翻修」(building refurbishment)
2. 門檻二: 如果這是公司的第二次/第N次裝修, 其裝修目的與上次裝修目的不一致, 便不能享用「建築物翻修」(building refurbishment). 例如我第一次裝修是為了開茶餐廳, 一段時間後發現賺不了錢, 便決定試試其他業務如時裝, 把本來的茶餐廳裝修成為時裝店, 時裝店與茶餐廳是完全不同的業務. 所以不能享用「建築物翻修」(building refurbishment).

總結一下, 如果要享用「建築物翻修」(building refurbishment), 必需要是合資格的裝修, 而該裝修必需要是公司的第二次/第N次裝修. 而該次裝修的目的必需要與上次的目的一致. 再來最後一個例子, 如果第一次的目的是茶餐廳, 第二次的目的是時裝店, 第三次的目的又變回茶餐廳.

第一及第二次一定不可以享用「建築物翻修」(building refurbishment)的, 但第三次可以嗎? 答案是不可以, 因為第三次的目的與上次(第二次)的目的不一致.

但如果第三次的目的是為了升級時裝店, 那麼目的與上次(第二次)目的一致, 便可以享用「建築物翻修」(building refurbishment)了.

以上資料 僅供參考 如有疑問 我們歡迎閣下的稅務查詢

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