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買樓收租業主要交多少稅?教你如何計算物業稅

「物業稅」究竟是什麼?是否任何持有物業的業主,都一定要繳交物業稅呢?而物業稅中的應繳稅項又應該怎樣計算呢?如果你也是業主、或者準備成為業主的話,以上的疑問可能你都想過。在本篇中,將會具體地將物業稅的計算方法列出,並分享一個物業稅計算的例子,讓納稅人在報稅時能夠更得心應手。

  1. 「物業稅」適用於什麼人?

    「物業稅」與個人入息課稅不同,一般只針對以物業收租的業主,自住業主不在課稅範圍。只要在課稅年度內,該出租物業有任何租金收益,業主就要繳交「物業稅」。

  2. 怎樣計算「物業稅」?

    要計算「物業稅」,就要按物業在該課稅年度(物業課稅年度為每年的4月1日至翌年的3月31日)的「應評税淨值」,再以標準税率計算。

如何計算「應評税淨值」?稅務局給出的「物業稅」的評稅準則,計算方法如下:

[A]: 出租收入

[B]減: 不能追回的租金

[C]: 應評税值(A-B)

[D]減: 業主繳付的差餉

[E]減: (C-D)

[F] 減: 修葺及支出的標準免税額 (E x 20%)

而應評税淨值為: (E-F)

而在[F]項中,一般物業稅稅率為全年淨租金收入的 15%,而全年淨租金收入須扣除差餉、不能追回的租金、修葺費、雜費(如大廈管理費、保險費、按揭貸款利息)等事項。

不過,由於修葺費因物業樓齡而異,稅務局為簡化手續,會自動從中劃一扣減 20%,作為修葺和支出的「標準免稅額」。而每年實際修葺費用、雜費支出,業主都無須逐一向稅務局提供相關實際支出證明。

如果遇上租客拖欠租金,業主在報稅時要計算被拖欠的租金收入,差餉由業主支付,已確認無法追討租金時,可申請扣減。

「物業稅」的計算例子

假設於2021/22課稅度,出租物業的每月租金收益為 $10,000 港元,差餉由租客繳交,業主在這個情況需要繳交多少物業稅?

按年計算,年租/應評税值為:$10,000 x 12 =$120,000;

減去 20% 修葺及支出的免税額=24,000;

應評税淨值為 $96,000,

如果根據 2021/22 年度應評税淨值和標準税率15%計算,業主於2021/22年度的物業稅為 $14,400,但因為要加上 2022/23 年度的暫繳税,因此業主的「應繳稅款總額」將為是     $28,800。 

以上資料,謹供參考。如有任何有關報稅、會計的疑問,我們歡迎閣下的查詢。

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