香港物業稅計算方法：買樓收租業主必讀完整指南

「物業稅」究竟是什麼？是否任何持有物業的業主，都一定要繳交物業稅呢？而物業稅中的應繳稅項又應該怎樣計算呢？如果你是業主、或者準備成為業主的話，以上的疑問可能你都想過。本篇文章將會具體地將物業稅計算方法列出，並分享一個物業稅計算的例子，讓納稅人在報物業稅時能夠更得心應手。

什麼是物業稅？

香港物業稅（Property Tax）是針對香港出租土地或建築物所得收入而徵收的稅項。根據《稅務條例》 第5(1)條，如業主在香港持有土地或建築物，並將其出租以賺取租金及或其他收入，便須就相關收入繳納物業稅。物業稅的計算一般以相關課稅年度的物業應評稅淨值為基礎，再按標準稅率計算，現時物業稅標準稅率為15%。

「物業稅」適用於什麼人？

一般而言， 物業稅主要適用於在香港擁有並出租物業、從中獲取收入的業主。不論業主是個人、聯名持有人、公司或其他形式的擁有人，只要涉及收入，亦可能需要申報相關物業稅項。相反，如果物業純粹作自住用途，並沒有產生任何租金收入，一般不需要繳交物業稅。此外，如公司持有的物業收入已納入利得稅評稅，則可按情況向香港稅務局申請豁免物業稅。

香港物業稅計算方法

香港物業稅主要根據在該課稅年度（物業課稅年度為每年的4月1日至翌年的3月31日）的應評稅淨值計算。簡單而言，並非直接以全年租金收入計稅，而是會先扣除部分可扣減項目後，再計算實際應繳稅款。 

根據稅務局的物業稅評稅準則，物業稅計算方法如下：

(A)	出租收入
(B) 減 :	不能追回的租金
(C)	應評税值 (A-B)
(D) 減 :	業主繳付的差餉
(E)	C-D
(F) 減 :	修葺及支出的標準免税額 (E x 20%)
應評税淨值為 (E-F)
應繳稅款總額為應評税淨值x標準税率(15%)加上下一課稅年度的暫繳税

而在F項［修葺及支出的標準免税額］中，一般物業稅稅率為全年淨租金收入的 15%，而全年淨租金收入須扣除差餉、不能追回的租金、修葺費、雜費（如大廈管理費、保險費、按揭貸款利息）等事項。

不過，由於修葺費因物業樓齡而異，稅務局為簡化手續，會自動從中劃一扣減 20%，作為修葺和支出的標準免稅額。而每年實際修葺費用、雜費支出，業主都無須逐一向稅務局提供相關實際支出證明。

如果遇上租客拖欠租金，業主在報物業稅時要計算被拖欠的租金收入，差餉由業主支付，已確認無法追討租金時，可申請扣減。

物業稅計算例子

假設在2025/26 課稅年度，業主出租物業的每月租金收入為 HK$10,000，業差餉由租客繳付，而業主沒有不能追回的租金，因此物業稅計算方法如下：

	計算方法	金額
(A) ：全年租金收入	HK$10,000 × 12個月	HK$120,000
(B) 減 ：不能追回的租金	假設沒有不能追回的租金	HK$0
(C)：應評稅值 (A-B)	HK$120,000 – HK$0	HK$120,000
(D) 減：業主繳付的差餉	差餉由租客繳付	HK$0
(E)： (C-D)	HK$120,000 – HK$0	HK$120,000
(F) 減 ： 修葺及支出的標準免税額 (E x 20%)	HK$120,000 × 20%	HK$24,000
應評稅淨值	HK$120,000 – HK$24,000	HK$96,000

按現時物業稅標準稅率15%計算，2025/2026 課稅年度的物業稅為：

HK$96,000 × 15% = HK$14,400

如稅務局同時徵收下一課稅年度（2026/27 課稅年度）的暫繳物業稅，而暫繳稅同樣根據本年度的應評稅淨值及15%標準稅率計算，暫繳物業稅則為 HK$14,400。因此，業主在評稅通知書上顯示的應繳稅款總額將為：

HK$14,400 + HK$14,400 = HK$28,800

物業稅報稅表類型

申報物業稅時，業主需要按物業擁有人的身份，填寫相應的物業稅報稅表。簡單來說，BIR57 主要適用於個人業主，而 BIR58 則適用於公司或團體業主。

BIR57物業稅報稅表

如果物業由個人持有，或由個人與其他人士共同持有，一般需要填寫 BIR57。報稅表會要求業主填寫基本資料、物業用途，以及該課稅年度內是否曾出租物業。如物業曾經出租，便需要填報租金收入及相關出租資料。

BIR58物業稅報稅表

如果物業由公司或團體持有，一般需要填寫 BIR58。即使公司或團體申請豁免繳交物業稅，仍需要按要求填寫物業出租資料，讓稅務局了解物業收入情況及處理相關申請。

詳情可參閱稅務局有關填寫物業稅報稅表的規定及說明。

物業稅扣除項目：哪些開支可以扣稅？哪些不可扣除？

在申報物業稅時，業主需要留意，並非所有與出租物業相關的開支都可以用作扣稅。

三類可扣除物業稅的項目：

1. 業主已繳付的差餉

只有由業主負責並已實際繳付的差餉，才可在計算物業稅時扣除。如差餉已由租客承擔，或業主已向租客收回相關款項，則不可再作扣減。

2. 不能追回的租金

如有租金曾在本報稅表或以往年度報稅表中填報，但於本年度內確定無法追回，例如租客失去聯絡或業主已無法追討，有關金額可申請扣減。

3. 20%修葺及支出標準免稅額

稅務局會在淨出租收入中自動扣減20%，作為修葺及支出的標準免稅額，業主毋須提交實際維修或支出證明。

常見不可扣除物業稅的項目包括：

1. 地租
2. 大廈管理費
3. 保險費
4. 裝修及翻新費用
5. 超出20%免稅額的維修及保養費用
6. 佣金及收租相關開支
7. 按揭利息（只有在選擇個人入息課稅時，才可能按個別情況獲考慮）

因此，業主在申報物業稅時，應避免將一般出租開支視為可扣減項目。由於20%法定免稅額已被視為涵蓋修葺及相關支出，即使實際維修成本高於20%，通常亦不能在物業稅下額外申請扣除。

總結：Mexus 專業建議

在香港物業稅制度下，計算方式雖然看似簡單，但實際涉及不少細節，例如租金收入定義、差餉扣減安排、20%法定免稅額，以及是否需要考慮個人入息課稅等因素。很多業主容易因為誤解扣稅範圍，而導致計算錯誤或未能善用合法稅務優化空間。

因此，建議業主在報稅前先全面了解自身物業的收入結構與持有情況，並進行適當稅務規劃。特別是同時持有多個物業、涉及聯名持有，或同時有薪俸及其他收入的情況，更應謹慎評估不同課稅方式對整體稅負的影響。

Mexus 專業團隊可為業主提供全面的物業稅務分析與報稅支援服務，包括租金收入計算、扣稅優化建議及個人入息課稅評估，協助客戶在合法合規的前提下，有效降低稅務負擔，提升整體資產管理效率。

如有任何物業稅或報稅相關問題，歡迎隨時聯絡 Mexus 尋求專業建議，獲取更清晰及個人化的稅務方案。

物業稅常見問題