【物業稅計算】買樓收租交幾多稅？物業稅計算方法+扣稅清單

「物業稅」究竟是什麼？是否任何持有物業的業主，都一定要繳交物業稅呢？而物業稅中的應繳稅項又應該怎樣計算呢？如果你是業主、或者準備成為業主的話，以上的疑問可能你都想過。本篇文章將會具體地將物業稅計算方法列出，並分享一個物業稅計算的例子，讓納稅人在報物業稅時能夠更得心應手。

什麼是物業稅？

物業稅就是香港政府向買樓收租的業主徵收的稅項。只要你在香港擁有物業或土地，並透過出租賺取租金收入，就需要交物業稅。不論業主是以個人、聯名持有人還是公司名義持有物業，只要出租物業產生收益，均需繳納物業稅。

若物業純粹作為自住、免費借予親友居住，或屬於未出租的空置物業，由於沒有產生租金收入，則毋須繳付物業稅。

香港物業稅計算方法

目前香港物業稅的標準稅率為 15%，課稅年度為每年 4 月 1 日至翌年 3 月 31 日。物業稅並非直接以總租金計算，而是以「應評稅淨值」為基準 (已扣除差餉、不能追回租金及修葺支出等事項)，具體計算步驟如下：

1. 計算全年總租金收入
2. 扣除不能追回的租金
3. 扣除業主支付的差餉：扣除由業主繳付的差餉（若差餉由租客承擔或已由租客償還，則不可扣除）。
4. 扣除 20% 法定標準免稅額：扣除差餉後的餘額，稅務局會自動給予 20% 作為修葺及支出的標準免稅額（無須提供實際維修單據，亦不可實報實銷），從而計算出應評稅淨值。
5. 計算最終應繳物業稅：將「應評稅淨值」乘以 15% 標準稅率。

物業稅計算例子

假設業主出租一個住宅單位，每月租金為 HK$15,000，業主每年負責繳付差餉 HK$6,000，且沒有拖欠租金的情況：

• 全年租金收入：$15,000 x 12 = $180,000
• 扣除：不能追回的租金（假設無 ）: $180,000 – $0 = $180,000
• 扣除：業主繳付的差餉：$180,000 – $6,000 = $174,000
• 扣除：20% 法定修葺及支出標準免稅額：$174,000 x 20% = $ 34,800
• 應評稅淨值：$174,000 – $34,800 = $ 139,200

按現時物業稅標準稅率15%計算，該課稅年度的物業稅為：

HK$139,200 × 15% = HK$20,880

如稅務局同時徵收下一課稅年度的暫繳物業稅，而暫繳稅同樣根據本年度的應評稅淨值及15%標準稅率計算，暫繳物業稅則為 $20,880。因此，業主在評稅通知書上顯示的應繳稅款總額將為：

HK$20,880 + HK$20,880= HK$41,760

物業稅報稅表類型

申報物業稅時，業主需要按物業擁有人的身份，填寫相應的物業稅報稅表。簡單來說，BIR57 主要適用於個人業主，而 BIR58 則適用於公司或團體業主。

BIR57物業稅報稅表

如果物業由個人持有，或由個人與其他人士共同持有，一般需要填寫 BIR57。報稅表會要求業主填寫基本資料、物業用途，以及該課稅年度內是否曾出租物業。如物業曾經出租，便需要填報租金收入及相關出租資料。

BIR58物業稅報稅表

如果物業由公司或團體持有，一般需要填寫 BIR58。即使公司或團體申請豁免繳交物業稅，仍需要按要求填寫物業出租資料，讓稅務局了解物業收入情況及處理相關申請。

詳情可參閱稅務局有關填寫物業稅報稅表的規定及說明。

物業稅扣除項目：哪些開支可以扣稅？哪些不可扣除？

在申報物業稅時，業主需要留意，並非所有與出租物業相關的開支都可以用作扣稅。

三類可扣除物業稅的項目：

1. 業主已繳付的差餉

只有由業主負責並已實際繳付的差餉，才可在計算物業稅時扣除。如差餉已由租客承擔，或業主已向租客收回相關款項，則不可再作扣減。

2. 不能追回的租金

如有租金曾在本報稅表或以往年度報稅表中填報，但於本年度內確定無法追回，例如租客失去聯絡或業主已無法追討，有關金額可申請扣減。

3. 20%修葺及支出標準免稅額

稅務局會在淨出租收入中自動扣減20%，作為修葺及支出的標準免稅額，業主毋須提交實際維修或支出證明。

常見不可扣除物業稅的項目包括：

1. 地租
2. 大廈管理費
3. 保險費
4. 裝修及翻新費用
5. 超出20%免稅額的維修及保養費用
6. 佣金及收租相關開支
7. 按揭利息（只有在選擇個人入息課稅時，才可能按個別情況獲考慮）

因此，業主在申報物業稅時，應避免將一般出租開支視為可扣減項目。由於20%法定免稅額已被視為涵蓋修葺及相關支出，即使實際維修成本高於20%，通常亦不能在物業稅下額外申請扣除。

報稅貼士:「物業稅」VS「個人入息課稅」

在填寫報稅表時，建議勾選「個人入息課稅」的方式報稅，稅務局的電腦系統就會自動為你比較兩種評稅方式，並以對你最有利（交稅最少）的方式評稅，並發出通知書。

自住供樓扣稅貼士（享 20 次扣稅機會）

買樓自住雖然沒有租金收入，無須繳交物業稅，但供樓業主千萬不要錯過稅務局提供的「居所貸款利息扣除」（即供樓利息扣稅）！

每位納稅人一生合共享有最多 20 個課稅年度的扣稅配額，每個年度的基本扣除上限為 $100,000。自 2024/25 課稅年度起，如納稅人與子女同住及符合特定條件（如育有新生嬰兒），居所貸款利息的最高扣除額更由 $100,000 提高至 $120,000！

更重要的是，這 20 次扣稅配額無須連續每年使用，你可以因應每年的利息支出及個人入息水平，自由選擇在哪一個課稅年度申請扣除。

例如在供樓初期（按「息隨本減」原則利息支出最多的時期）或是高息周期，按揭利息開支最容易用盡每年 $100,000 的滿額扣除，此時申請最為合算。相反，若某一年度你的個人收入較低、本來已落在免稅額範圍內無須繳稅，就不應白白浪費配額，而應將配額保留至日後升職加薪、需要按較高稅率（最高 17%）繳稅時才提出申請，這樣才能發揮最大的慳稅效益。

總結：Mexus 專業建議

在香港物業稅制度下，計算方式雖然看似簡單，但實際涉及不少細節，例如租金收入定義、差餉扣減安排、20%法定免稅額，以及是否需要考慮個人入息課稅等因素。很多業主容易因為誤解扣稅範圍，而導致計算錯誤或未能善用合法稅務優化空間。

因此，建議業主在報稅前先全面了解自身物業的收入結構與持有情況，並進行適當稅務規劃。特別是同時持有多個物業、涉及聯名持有，或同時有薪俸及其他收入的情況，更應謹慎評估不同課稅方式對整體稅負的影響。

Mexus 專業團隊可為業主提供全面的物業稅務分析與報稅支援服務，包括租金收入計算、扣稅優化建議及個人入息課稅評估，協助客戶在合法合規的前提下，有效降低稅務負擔，提升整體資產管理效率。

如有任何物業稅或報稅相關問題，歡迎隨時聯絡 Mexus 尋求專業建議，獲取更清晰及個人化的稅務方案。

物業稅常見問題